안녕하세요! 요즘 재테크 공부하시는 분들 사이에서 ‘온비드 공매’ 인기가 정말 뜨겁더라고요. 저도 최근 온비드를 자주 들여다보는데, 마음에 드는 물건을 봐도 “과연 이번 회차에 입찰해야 할까, 아니면 유찰을 기다려야 할까?”라는 고민이 늘 앞서곤 해요.
공매 재공고 시 가격 하락의 핵심 원리
공매 물건은 유찰될 때마다 감정가 대비 일정 비율로 최저입찰가가 하락하는 구조를 가지고 있습니다. 하지만 무조건 기다린다고 능사는 아니라는 점, 알고 계셨나요?
“공매의 매력은 유찰을 통한 가격 하락 추이에 있지만, 우량 물건은 가격이 충분히 떨어지기 전에 낙찰되는 경우가 많습니다.”
왜 가격 하락 추이를 분석해야 할까요?
- 재공고 시 보통 10%씩 하락하는 가격 메커니즘 이해
- 경쟁자들의 심리적 지지선 파악 및 최적 입찰 시기 선점
- 반복 유찰로 인해 감정가 대비 50% 이하로 떨어지는 ‘줍줍’ 기회 포착
유찰 시 발생하는 구체적인 가격 하락 데이터와 제 경험을 토대로 정리한 똑똑한 입찰 타이밍 잡는 법을 지금부터 자세히 소개해 드릴게요. 끝까지 읽어보시고 성공적인 공매 투자 전략을 세워보세요!
유찰될 때마다 깎이는 가격, 명확한 하락 규칙은?
온비드 공매, 특히 캠코(한국자산관리공사)가 진행하는 압류재산 공매는 가격 하락 규칙이 아주 명확하고 기계적이에요. 경매와 달리 최초 감정가의 10%씩 정해진 회차에 따라 가격이 낮아지는 구조죠. 이 규칙을 미리 알고 있으면 내가 원하는 수익률에 도달하는 시점을 정확히 예측할 수 있답니다.
회차별 가격 하락 추이 (압류재산 기준)
보통 1주일 간격으로 입찰이 진행되며, 유찰될 경우 다음 회차에는 아래와 같이 가격이 조정됩니다.
| 구분 | 입찰가 비율 | 하락폭 |
|---|---|---|
| 최초 입찰 | 100% | – |
| 1회 유찰 후 | 90% | 감정가 10% |
| 2회 유찰 후 | 80% | 감정가 10% |
| 5회 유찰 후 | 최저 50% | 반값 공매 |
50%까지 가격이 떨어졌음에도 매각되지 않으면, 해당 물건은 공매 절차가 잠시 중지됩니다. 이후 재감정을 거쳐 새로운 가격으로 다시 나오거나, 조건이 변경되어 재공고될 수 있으니 흐름을 놓치지 않는 것이 중요해요.
입찰 전 주의사항
- 물건 종류별 차이: 이용기관 재산이나 국유재산은 하락폭이 10%가 아닐 수 있어요.
- 공고문 필독: 하락 규칙은 공고문 상의 ‘배분금액’ 및 ‘매각조건’에 상세히 명시됩니다.
- 경쟁자 분석: 가격이 많이 낮아질수록 경쟁률은 급격히 높아지는 경향이 있습니다.
아파트와 토지, 종류별로 다른 가격 하락 추이
단순히 ‘기다리면 무조건 싸진다’는 전략보다는, 내가 노리는 물건이 어느 시점에 가격 매력도(Sweet Spot)를 갖추는지 파악하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.
1. 주거용 부동산: 빠른 결단이 필요한 ‘속도전’
아파트나 빌라 같은 주거용 부동산은 대중성이 높고 시세가 명확하게 노출되어 있습니다. 통상적으로 감정가의 80~90% 선인 1~2회 유찰 시점에서 실거주 수요와 투자 수요가 한꺼번에 몰리는 경향이 뚜렷합니다.
“인기 있는 주거용 매물을 반값까지 기다리는 것은 사실상 불가능에 가깝습니다. 10~20% 할인이 실질적인 매수 한계선인 경우가 많습니다.”
2. 토지 및 특수 물건: 인내가 수익이 되는 ‘장기전’
반면 토지, 공장, 혹은 권리관계가 복잡한 지분 매물 등은 감정가 대비 50~60% 이하까지 가격이 떨어지는 사례가 빈번하게 발생합니다. 현장 조사가 까다롭고 대출 규제 등이 복잡할수록 입찰자는 보수적으로 접근하기 때문입니다.
| 물건 종류 | 주요 낙찰 구간 | 하락 및 경쟁 특징 |
|---|---|---|
| 아파트/빌라 | 감정가 80~90% | 유찰 1~2회 내 빠른 경합 발생 |
| 상가/오피스 | 감정가 70~80% | 임대 수익률 계산에 따른 신중한 접근 |
| 토지/특수물건 | 감정가 50% 이하 | 반복 유찰로 인한 가격 메리트 극대화 |
실패 없는 입찰, 최적의 타이밍을 잡는 전략
가장 중요한 것은 ‘실제 가치와 하락 가격의 황금 접점’을 찾는 것이며, 보통 주변 급매물 시세보다 최소 10~20% 이상 확실한 안전마진이 확보된 시점을 공략해야 합니다.
공고 회차별 시장 반응
- 📍 1~2회차 (100%~90%): 실수요자 위주 관망세, 우량 물건은 신건 낙찰 가능성 존재
- 📍 3~4회차 (80%~70%): 본격적인 투자 적기, 일반 급매가와 격차 발생 지점
- 📍 5회차 이후 (60% 이하): 치열한 눈치싸움, 명도 및 추가 리스크 정밀 검토 필수
가격이 70% 이하로 내려가는 4회차부터는 대중의 관심이 폭발하며 치열한 경쟁이 시작됩니다. 따라서 남보다 한발 앞서 들어가는 결단력이 큰 수익을 창출하는 핵심입니다.
실패 없는 입찰을 위한 3대 실천 원칙
- 현장 시세 파악: 인근 지역 실거래가와 급매물을 샅샅이 뒤져 실제 ‘던져도 팔리는’ 시세를 확인하세요.
- 회차별 소신 입찰: “급매보다 저렴하다”고 판단되는 회차에 미리 계산된 금액으로 흔들림 없이 입찰하세요.
- 숨은 리스크 관리: 공매는 명도 책임이 매수자에게 있는 경우가 많으므로 관련 비용을 미리 산정해야 합니다.
나만의 기준을 세워 원하는 물건을 낙찰받으세요!
온비드 공매는 단순한 기다림을 넘어 가격 하락의 규칙성을 파악하는 지혜가 필요한 시장입니다. 지금까지 분석하신 가격 하락 추이를 바탕으로, 여러분 모두가 원하는 물건을 가장 합리적인 가격에 낙찰받으시길 진심으로 응원하겠습니다!
“무작정 기다리기만 해서는 기회를 놓치기 십상이에요. 철저한 가격 데이터 분석만이 시장의 변동성에도 흔들리지 않는 낙찰의 비결입니다.”
공매 초보자를 위한 궁금증 해결 (FAQ)
Q. 유찰될 때마다 가격은 얼마나 하락하나요?
보통 캠코 압류재산의 경우 유찰 시마다 최초 감정가의 10%씩 차감되는 것이 일반적입니다. 하지만 아래 표와 같이 물건 유형별로 차이가 있을 수 있습니다.
| 물건 유형 | 일반적인 하락 폭 | 특이사항 |
|---|---|---|
| 압류재산 | 감정가의 10% | 최대 50%까지 하락 가능 |
| 국유/공유재산 | 감정가의 10% | 2회 유찰 후 하락 시작 |
| 신탁/금융기관 | 5%~20% (변동형) | 기관별 공고문 확인 필수 |
Q. 가격이 계속 떨어지는 ‘재공고’ 물건, 언제 입찰하는 게 좋을까요?
단순히 가격이 낮다고 좋은 것은 아닙니다. 실거래가와 공매가의 격차(Gap)가 가장 큰 지점을 찾는 분석이 핵심입니다. 다음 세 가지를 꼭 확인하세요.
- 시세 조사: 현재 최저가가 인근 급매가보다 확실히 저렴한가?
- 낙찰 통계: 해당 지역의 평균 낙찰가율은 얼마인가?
- 권리 분석: 인수해야 할 금액(선순위 임차인 등)이 있는가?
Q. 유찰 후 다음 입찰까지는 얼마나 기다려야 하나요?
보통 일주일 단위로 진행되지만, 감정가 대비 50%까지 떨어진 물건은 공고 주기가 한 달 이상 길어지기도 합니다. ‘입찰정보’ 탭에서 상세 일정을 반드시 확인하세요!